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Pour tout propriétaire bailleur, il est primordial de savoir comment éviter les loyers impayés. Dans tout le processus de location, du choix de locataire à la gestion, il existe des bonnes pratiques à connaitre pour endiguer au maximum la menace de l’impayé. Simple à réaliser, elles vous protègeront des risques de loyers impayés, en fonction de celles que vous choisirez d’accepter.
En location immobilière, le feeling est primordial et permet souvent d’éviter les loyers impayés grâce au climat qu’il instaure. Cependant, les garanties de paiement de loyers doivent rester un critère incontournable de sélection. Le standard demandé est de 3 fois le montant du loyer afin d’écarter tout risque de loyers impayés, néanmoins vous pouvez accepter des candidats jusqu’à 2,7 fois le loyer. Ne descendez pas dessous, les risques d’impayés sont exponentiels sous ce seuil. Bien sûr, il est conseillé de privilégier les situations stables comme les CDI pour assurer des paiements sans problèmes.
Se prémunir de l’impayé passe aussi par la constitution d’un bon dossier de location. La liste des documents autorisés pour l’édition d’un contrat de bail varie en fonction des situations de chacun. Vous trouverez ici toutes les informations concernant les documents à obtenir.
Quoi qu’il en soit, le principe reste le même : un justificatif d’identité (pièce d’identité, passeport, carte de séjour…), un justificatif de revenu (par exemple les 3 dernières fiches de paie), un justificatif de travail (contrat de travail, extrait de Kbis), et un justificatif d’imposition (le dernier avis d’imposition). Parallèlement, les mêmes documents sont demandés aux personnes se portant garantes.
Attention, n’acceptez pas de signer votre contrat de bail avec un locataire vous proposant de vous fournir ces documents plus tard : de nombreux cas de loyers impayés découlent de là.
Pour vous éviter l’impayé face à la montée des dossiers falsifiés, Locat’me a mis en place un service spécial de certification. Le principe est simple : Locat’me collecte tous les documents auprès du locataire (ou de vous si vous les avez déjà), et procède à une vérification rigoureuse de chacune des pièces du dossier.
Aujourd’hui, face à la hausse des loyers, les dossiers falsifiés sont devenus monnaie courante. Il représente en moyenne 1 dossier sur 5 dans les locations entre particuliers. Ils sont aujourd’hui presque indiscernables et, par définition, ils sont les plus tentants.
La certification de Locat’me est aujourd’hui le procédé de vérification le plus sûr du marché. Emprunté au milieu bancaire, le protocole d’authentification se veut extrêmement exigeant pour éviter tout risque d’impayés. Il cumule un scan logiciel dernière génération, réalisé par les équipes d’ingénieurs de Locat’me dans le cadre des assurances loyers impayés, et une étude minutieuse de la cohérence par le pôle certification et garantie. L’examen représente un peu plus de 200 points de contrôle par dossier locataire.
En termes de risques de loyers impayés, la qualité des rapports propriétaire-locataire fait figure de filet de sécurité. Privilégiez donc une relation de confiance, sereine et apaisée, et ce dès votre premier contact. N’oubliez pas que le rapport de force profite au bailleur jusqu’à la signature du bail, mais n’en abusez pas, car il s’inversera lorsque le locataire entrera dans les lieux.
Bien sûr, même lorsque toutes les précautions sont prises, la seule manière sure d’éviter les loyers impayés reste une assurance loyers impayés. Car au-delà des dossiers falsifiés et du relationnel, il arrive souvent que la situation d’impayé découle des aléas de la vie : divorce, chômage, ou perte financière significative.
Par contre, une chose est à savoir : il faut toujours privilégier les assurances mutualistes pour le choix de votre assurance loyers impayés. Dépourvues d’actionnaires, elles sont pensées comme une mutuelle de santé, et non dans une logique de profits. Elles sont en général un peu plus chères, mais ne vous chercheront jamais la petite bête : en cas d’impayés ou de sinistre, elles paieront.
Là-dessus, les meilleurs retours de nos bailleurs nous orientent vers l’assurance loyers impayés MAIF :
Dès lors que vous vous retrouvez en situation d’impayé, la proactivité est le maitre-mot. Dans un premier temps, contactez votre locataire par téléphone et mail/courrier simple. Si vous aviez de bonnes relations jusqu’alors, privilégiez un ton calme, car il peut s’agir d’un simple oubli ou accident. Le cas échéant, cela peut se résoudre rapidement, étalé sur plusieurs mensualités.
Si vous restez sans réponse, relancez-le par lettre recommandée, avec comme sujet « Mise en demeure pour défaut de paiement de loyer », laquelle sera envoyée avec accusé de réception.
Toujours sans réponse, tournez-vous directement sur les garants, via les mêmes procédés. Si vous avez souscris à une assurance loyers impayés, contactez-la en lui transmettant les copies de tous les courriers. Si elle est compétente, elle prendra le relai.
Autrement, contactez un huissier afin qu’il rédige un acte officiel d’expulsion. Nous rédigerons bientôt un article dédié à cette problématique.
Quoi qu’il en soit, pour éviter un maximum les risques d’impayés, Locat’me est là pour vous aider dès votre recherche de locataire. Comme bien souvent, mieux vaut prévenir que guérir, et c’est pourquoi nous sommes là pour vous aider à trouver votre locataire parfait.
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