Réglementation et calcul de l'augmentation du loyer

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de réviser le montant du loyer que vous demandez à votre locataire si une clause le précise dans le contrat de bail signé. Cependant, ce droit est encadré, notamment par l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Faisons le point sur la réglementation et le calcul de l'augmentation du loyer.

1. Les procédures d'une augmentation du loyer vis-à-vis du locataire

Si une clause est prévue à cet effet dans le bail signé avec votre locataire, vous avez la possibilité de faire une révision annuelle de loyer à la date indiquée dans le bail ou à défaut à la date d'anniversaire de signature du contrat. En revanche, si aucune clause du bail ne prévoit cette révision, le loyer restera le même pendant toute la durée de la location.

L'augmentation appliquée ne pourra être supérieure à la variation de l'IRL publié par l'INSEE trimestriellement. En général, cet indice de référence figure dans le bail. A défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat de bail est celui pris en compte pour le calcul.

Pour procéder à une augmentation du loyer, il est conseillé de transmettre la demande au locataire par lettre recommandée avec avis de réception lui rappelant les conditions de révision du loyer. Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, en tant que propriétaire bailleur, vous disposez d'une durée d'un an à compter de la date prévue pour la révision pour en faire la demande. Si vous avez fait votre demande à temps, l'augmentation du loyer prend effet immédiatement. Passé ce délai, il est considéré que le bailleur a renoncé à la révision du loyer pour l'année écoulée.

2. Une augmentation du loyer réglementée par un indice des loyers (IRL)

L'IRL, ou Indice de Référence des Loyers, sert de base pour calculer l'augmentation du loyer des logements vides ou meublés. C'est lui qui fixe les plafonds des augmentations que peuvent demander les propriétaires annuellement : l'augmentation annuelle du loyer ne peut donc pas être supérieure à la variation de l'IRL sur un an. Ce plafonnement a été mis en place pour protéger le locataire des importantes hausses de loyer qui peuvent survenir d'une année à l'autre.

Cet IRL se calcule sur les 12 derniers mois, à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers.

À noter que l'IRL peut être négatif et dans ce cas, il sera révisé à la baisse. Un conseil pour vous éviter cette baisse de loyer : vous pouvez préciser dans la clause du bail prévue à cet effet que « la révision à la hausse se fait en fonction de l'IRL » (et non pas seulement « la révision du loyer se fait en fonction de l'IRL »).

3. Comment gérer la contestation d'une augmentation du loyer ?

Si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le temps qui lui était imparti, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé. Cependant, vous pouvez tout de même vous trouver en situation de contestation d'une augmentation du loyer de la part de votre locataire.

Dans ce cas, il est préférable de trouver une solution à l'amiable. Vous pouvez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire lui relatant les faits précis et accompagné de références juridiques pour illustrer vos propos. Si à la suite de ce courrier aucun accord n'a été trouvé, vous devez saisir la commission départementale de conciliation : cette procédure est gratuite et vous permettra de régler cette contestation d'augmentation du loyer.

Si une conciliation à l'amiable n'a pu être trouvée et que votre locataire maintient son refus, en tant que propriétaire bailleur vous disposez d'une année à compter de la date de révision prévue pour faire appel à la justice en saisissant le tribunal d'instance et réclamer les sommes dues par votre locataire.

Pour calculer l'augmentation de votre loyer, l'IRL est la référence à prendre en compte. Cette révision annuelle, si correctement gérée, vous permettra d'optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.