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Le locataire peut prendre la décision de résilier son contrat de bail à tout moment et ce sans motif à justifier. Cependant, il existe des règles à respecter pour procéder à cette rupture de contrat de location en bonne et due forme. Comment se déroule la résiliation du bail par le locataire ?
Un contrat de bail est signé pour une durée de trois ans dans le cas d'une location vide contre une durée d'un an pour une location meublée. A la fin de ces périodes, les baux peuvent être reconduits pour la même durée et dans les mêmes conditions. Cependant, le locataire peut mettre fin au contrat de bail à tout moment si le logement concerné constitue sa résidence principale (article 12 de la loi du 6 juillet 1989).
Malgré le fait que la loi autorise le locataire à prendre congé à tout moment, il est tout de même tenu de respecter certaines obligations de forme et délais, notamment en ce qui concerne la période de préavis, sans quoi sa demande sera jugée comme irrecevable.
Le locataire désirant quitter son logement doit vous transmettre sa demande de résiliation de bail pour vous notifier de son prochain départ. Le moyen le plus couramment utilisé est la lettre recommandée avec accusé de réception, mais on peut aussi faire une remise en mains propres avec récépissé ou émargement. Un autre moyen de notifier le propriétaire de son départ est le recours à un huissier de justice.
Attention, dans le cas où le logement est occupé par plusieurs locataires, une seule notification de résiliation de bail ne suffit pas. Toutes les personnes qui ont signé le contrat de bail doivent aussi signer la demande de résiliation sinon celle-ci ne sera pas prise en compte pour eux.
Le début du délai de prévis prend effet à la date de réception de la lettre recommandée, à celle inscrite sur le récépissé après remise en main propre ou celle du jour de passage de l'huissier de justice selon le moyen de notification choisi par le locataire sortant.
La durée du préavis varie selon le type de logement. En location vide, elle est de trois mois à compter de la date à laquelle vous avez reçu l'avis de résiliation de bail. En location meublée en revanche, la durée du préavis est d'un mois seulement.
Dans le cas de la location vide, un autre élément est à prendre en compte : il s'agit de la localisation du bien. En effet, si votre logement est situé en zone tendue, la durée du prévis passe à un mois et ce quel que soit le motif de départ. En revanche, si votre logement se trouve en dehors de ces zones tendues, le délai de préavis est maintenu à trois mois.
Dans certains cas, le délai de préavis de trois mois hors zone tendue peut être réduit à un mois seulement. Cette particularité s'applique aux cas suivants :
Pour une réduction de la durée de préavis, le motif doit obligatoirement être précisé dans la demande de résiliation et des documents justificatifs doivent être joints à la demande du locataire.
Dès que vous avez réceptionné la demande de résiliation de bail de la part de votre locataire, le début de la période de préavis prend effet. Au cours de ce délai, le locataire reste soumis à des obligations qu'il doit respecter. La première d'entre elles s'applique au loyer : durant toute la durée du préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges et ce même s'il quitte le logement avant la fin de cette période.
D'autre part, afin que vous puissiez trouver un nouveau locataire rapidement, vous devez avoir accès au logement pour le faire visiter aux candidats. Le locataire ayant pris la décision de résilier son bail doit vous laisser accès au logement selon les conditions fixées dans le contrat de bail signé entre vous. Les conditions d'accès au logement son limitées à deux heures par jour hors dimanches et jours fériés. Attention cependant, le locataire sortant doit vous avoir donné son autorisation si vous devez entrer dans les lieux en son absence.
Après une demande de résiliation de bail par le locataire, il faut réaliser un état des lieux de sortie. Celui-ci est à réaliser avant la fin de la période de préavis : il faut donc fixer en amont un rendez-vous avec le locataire. Il est d'usage que le locataire ait réalisé les menues réparations nécessaires, qu'il vous rende un logement propre et dans le même état que celui dans lequel vous lui avez confié votre bien pour que l'état des lieux de sortie soit identique à celui d'entrée.
En ce qui concerne le dépôt de garantie que le locataire vous a remis à l'entrée dans le logement, vous disposez d'un délai maximal de deux mois après la remise des clés pour le lui restituer. La loi ALUR précise que ce délai peut être réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Attention, prenez bien garde à respecter ces délais car la loi prévoit aussi une pénalité d'un montant de 10% du loyer hors charges par mois de retard.
Enfin, le jour où le locataire vous restitue le logement, il est tenu de vous remettre tous les jeux de clés du logement qu'il avait en sa possession.
En conclusion, le locataire est en droit de demander la résiliation du bail à n'importe quel moment. Cette demande est suivie d'une période de préavis à respecter avant que le congé ne soit effectif. Au cours de cette période, le locataire doit continuer de régler son loyer et l'état des lieux de sortie doit être réalisé.
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